Domiciliar la empresa en su vivienda: la regla de los 5 años que casi todo el mundo cita al revés

Teclee «domiciliar la empresa en casa» y leerá en todas partes la misma frase: «es posible durante cinco años como máximo». Esa frase es falsa dos veces. Toma la excepción por el principio, y aplica a los empresarios individuales un texto que solo se refiere a las sociedades. Esto es lo que dicen realmente los artículos afectados, y las tres preguntas que conviene hacerse antes de optar por esta solución.

El principio es la libertad — sin plazo

Si todavía duda sobre la solución que le conviene, nuestro diagnóstico de dirección responde en seis preguntas — incluido «quédese en su casa».

El artículo L. 123-11-1 del code de commerce (código de comercio francés), en su versión vigente desde el 3 de agosto de 2005, comienza con una autorización general: «Toda persona jurídica está autorizada a establecer su domicilio social en el domicilio de su representante legal y a ejercer en él una actividad, salvo disposiciones legales o estipulaciones contractuales en contrario.»

Lea con atención este párrafo: no contiene ningún límite de duración, y autoriza dos cosas a la vez: establecer el domicilio social y ejercer en él la actividad. Si nada se opone a ello, una sociedad puede, por tanto, permanecer domiciliada en el domicilio de su administrador indefinidamente.

Los cinco años aparecen en el párrafo siguiente, y únicamente en un supuesto preciso: «Cuando la persona jurídica esté sujeta a disposiciones legales o estipulaciones contractuales mencionadas en el párrafo anterior, su representante legal podrá establecer el domicilio social de aquella en su propio domicilio, por una duración que no podrá exceder de cinco años a contar desde la creación de la misma, ni sobrepasar el término legal, contractual o judicial de la ocupación de los locales.»

Tres precisiones que los artículos de la competencia escamotean casi sistemáticamente. En primer lugar, este plazo solo se activa si existe un obstáculo: una disposición legal, o una estipulación contractual. Después, corre desde la creación de la sociedad, y no desde la fecha en la que usted la instala en su casa: una sociedad creada hace cuatro años que se traslade hoy al domicilio de su gerente no dispone de cinco años, sino de uno. Por último, el tope es doble: cinco años, y no más allá del término de su ocupación de los locales. Si su contrato de arrendamiento termina dentro de dieciocho meses, su ventana es de dieciocho meses.

Detalle que tiene su importancia en este supuesto: la letra del párrafo 2 solo cubre el establecimiento del domicilio social. No recoge las palabras «y ejercer en él una actividad» del párrafo 1. Es una lectura literal del texto, coherente con el hecho de que una excepción se interpreta de forma estricta, más que una prohibición consagrada por la jurisprudencia — pero invita a la prudencia: cuando una cláusula se opone a ello, no cuente con este artículo para que le autorice a trabajar entre esas paredes.

¿Qué ocurre al vencimiento? El texto obliga a comunicar los elementos que justifiquen su cambio de situación antes de la expiración del plazo, so pena de baja de oficio en el registro. En la práctica, el artículo R. 123-171 del code de commerce prevé que el greffier (el funcionario del greffe, la secretaría del registro de comercio francés) le envíe una carta tres meses antes del vencimiento para invitarle a comunicar la dirección de su nuevo domicilio social. Nada cae, por tanto, el día del aniversario sin previo aviso. Y si se acuerda la baja, no es definitiva: el artículo R. 123-138 permite pedir al greffier que la deje sin efecto demostrando que la situación se ha regularizado, disponiendo el greffier de quince días para dejar sin efecto la baja o notificar una denegación motivada.

Sociedad o empresa individual: no es el mismo texto

Es la confusión más extendida, y la más costosa en inquietud inútil. El artículo L. 123-11-1 figura en un apartado titulado «Disposiciones aplicables a las personas jurídicas». Concierne únicamente a las sociedades.

El comerciante o el artesano persona física se rige por otro texto, el artículo L. 123-10 del code de commerce, en su versión vigente desde el 1 de enero de 2023. Este le permite «declarar la dirección de su local de vivienda y ejercer en él una actividad, siempre que ninguna disposición legal o estipulación contractual se oponga a ello». Y añade, para quien no dispone de ningún establecimiento, que puede «declarar, con carácter exclusivo de dirección de la empresa, la de su local de vivienda», sin que esta declaración conlleve «ni cambio de afectación de los locales, ni aplicación del estatuto de los arrendamientos comerciales».

Ninguna duración máxima en este texto. Ninguna notificación obligatoria. Ninguna baja de oficio. Los cinco años no se aplican ni al comerciante que ejerce como persona física, ni al micro-entrepreneur.

Un matiz merece ser señalado en lugar de ocultado: la letra del artículo L. 123-10 se refiere a las personas físicas que solicitan su inscripción en el registre du commerce et des sociétés (registro de comercio y sociedades francés), o en el registre national des entreprises (registro nacional de empresas) en tanto que empresa del sector de los oficios y la artesanía. El profesional liberal no está expresamente nombrado en él. En la práctica, la domiciliación en la vivienda le está abierta; su situación se aprecia entonces a la luz de su contrato de arrendamiento, de su reglamento de copropiedad y de las reglas de cambio de uso examinadas más abajo.

Lo que realmente pone en marcha la cuenta atrás

Puesto que todo depende de la existencia de una cláusula en contrario, la verdadera pregunta no es «¿cuánto tiempo tengo derecho?», sino «¿tengo una cláusula en mi contra?». Se resuelve leyendo dos documentos.

Su contrato de arrendamiento, si es usted inquilino

Al contrario de lo que se lee a menudo, un arrendador no dispone de ningún texto que le permita prohibir como tal la domiciliación de una empresa. Su única palanca es contractual. El artículo 7, b) de la ley n.º 89-462, de 6 de julio de 1989, en su versión vigente desde el 15 de junio de 2025, obliga al inquilino «a usar pacíficamente los locales arrendados conforme al destino que les haya dado el contrato de arrendamiento». Es esa cláusula de destino — y solo ella — la que hay que ir a leer en su contrato de arrendamiento.

Dos consecuencias prácticas. Un contrato de arrendamiento de vivienda no prohíbe por naturaleza la domiciliación: todo depende de su redacción. Y cuando existe una cláusula, esta no le prohíbe domiciliarse: hace que su sociedad pase al régimen excepcional de los cinco años, con una notificación previa que hay que enviar.

Su reglamento de copropiedad, si es usted copropietario

Una cláusula restrictiva no es válida por sí misma. El artículo 8 de la ley n.º 65-557, de 10 de julio de 1965, prevé que el reglamento de copropiedad «no puede imponer ninguna restricción a los derechos de los copropietarios fuera de las que estuvieran justificadas por el destino del inmueble, tal como se define en los títulos, por sus características o por su situación». Y el artículo 43 de la misma ley tiene por no escritas las cláusulas contrarias, lo que da a este límite su sanción. La Cour de cassation (Tribunal de Casación francés) controla efectivamente este punto: en una sentencia publicada en el boletín de 8 de junio de 2011, una cour d'appel (tribunal de apelación) pudo tener por no escrita una cláusula restrictiva tras señalar que el reglamento autorizaba expresamente otras actividades generadoras de idas y venidas comparables, que no se acreditaba ninguna molestia y que la restricción no estaba justificada por el destino del inmueble. El caso versaba sobre alquiler amueblado de corta duración: quédese con el método de control, no con una transposición automática a su caso.

La distinción que leerá en todas partes entre cláusula de habitation bourgeoise (uso residencial) «simple» y «exclusiva» no tiene ningún fundamento textual: es de origen jurisprudencial y doctrinal. Sigue siendo útil como pauta de lectura — una cláusula exclusiva fue considerada justificada por el destino del inmueble en un reglamento que disponía que los locales solo podían ocuparse bourgeoisement (es decir, con uso exclusivamente residencial), con exclusión de todo uso industrial, comercial o artesanal — pero no cuente con ella como si fuera una regla: corresponde al juez apreciarlo, cláusula por cláusula e inmueble por inmueble.

Si está usted alojado en casa de un tercero

El obstáculo no es el vínculo de propiedad, sino la prueba. El artículo L. 123-11 del code de commerce impone que «toda persona jurídica que solicite su inscripción en el registre du commerce et des sociétés debe justificar el disfrute del local o de los locales en los que establece, sola o con otras, el domicilio social de la empresa». El artículo L. 123-10 impone la misma justificación a las personas físicas inscritas. Un certificado de alojamiento (attestation d'hébergement) acompañado de un justificante a nombre de quien aloja es la respuesta habitual.

Domiciliar el domicilio social no es ejercer en él la actividad

Es la segunda confusión, y atrapa a más gente que la primera. Poner una dirección en un extracto de inscripción registral y trabajar entre esas paredes responden a dos cuerpos de reglas diferentes. El segundo es el régimen del cambio de uso de los locales de vivienda, en el code de la construction et de l'habitation (código de la construcción y de la vivienda francés).

En los municipios comprendidos en el ámbito de este régimen, el artículo L. 631-7-3 autoriza el ejercicio de una actividad profesional en una parte de un local de vivienda, pero bajo tres condiciones acumulativas: que ninguna estipulación del contrato de arrendamiento o del reglamento de copropiedad se oponga a ello, que la actividad la ejerzan únicamente los ocupantes que tengan su residencia principal en ese local, y que «no lleve a recibir en él clientela ni mercancías». Es la tercera la que se olvida: en cuanto recibe usted clientes en su casa, o almacena en ella mercancías, sale del texto.

Existen entonces dos salidas. Si su local está en la planta baja, el artículo L. 631-7-4 autoriza directamente la actividad, clientela y mercancías incluidas, sin perjuicio de las mismas cláusulas contractuales, a condición de que no genere ni molestia ni peligro para el vecindario y no cause ningún desperfecto en la edificación. En caso contrario, el artículo L. 631-7-2 abre una simple facultad del alcalde para autorizar la actividad — una facultad, no un derecho. En todos los casos, la cláusula del contrato de arrendamiento o del reglamento de copropiedad prevalece: el alcalde no puede autorizar lo que un contrato de arrendamiento prohíbe.

Fuera de los municipios cubiertos por este régimen, no se exige ninguna autorización de cambio de uso: solo mandan su contrato de arrendamiento y su reglamento de copropiedad. El perímetro geográfico de este régimen ha sido reescrito por la ley n.º 2026-103, de 19 de febrero de 2026, de presupuestos para 2026, que remite en adelante a una lista de municipios fijada por decreto. Su alcance práctico sigue pendiente de la publicación de ese decreto; actualizaremos este artículo en cuanto aparezca.

En vivienda social, el artículo L. 631-7-5 establece un régimen propio, que excluye en particular el ejercicio de una actividad comercial. Y si usted posee la vivienda en indivisión, ningún texto regula específicamente la cuestión: se aplica el derecho común de la indivisión, y el acuerdo de los comuneros sigue siendo la precaución elemental.

Un punto tranquilizador, en cambio, y está escrito negro sobre blanco. El artículo L. 123-11-1 termina así: «De las disposiciones del presente artículo no puede resultar ni el cambio de destino del inmueble, ni la aplicación del estatuto de los arrendamientos comerciales.» Domiciliar el domicilio social en casa de su administrador no hace nacer, por tanto, ningún arrendamiento comercial. Cuidado, no obstante, con no sobreinterpretarlo: esta neutralidad solo vale para los efectos de este artículo. No le exime del régimen del cambio de uso allí donde se aplica, y no borra una cláusula en contrario de su contrato de arrendamiento.

La gratuidad no suprime la CFE

«Sin local, no hay cotisation foncière des entreprises»: es falso. Según el artículo 1647 D del code général des impôts (código general de impuestos francés), en su versión vigente desde el 1 de julio de 2026, los sujetos pasivos que no disponen de ningún local y están domiciliados fiscalmente en el lugar de su vivienda están obligados al pago de la cuota mínima en ese lugar. Su municipio de residencia pasa a ser, por tanto, su municipio de tributación, con su base mínima y su tipo.

Una sola escapatoria, y es estrecha: «los sujetos pasivos cuya cifra de negocios o ingresos sean inferiores o iguales a 5.000 € están exentos de la cuota mínima», siempre que se respete la normativa europea relativa a las ayudas de minimis. Por encima, la base mínima la fija su municipio dentro de una horquilla legal de seis tramos, cuyo suelo es de 250 € y cuyo techo va de 597 a 7.769 € según su cifra de negocios. Detallamos este baremo y sus exenciones sectoriales en nuestro artículo sobre la CFE y la domiciliación.

Conviene señalar que el primer año de actividad escapa a la CFE, y que la base del segundo año se reduce a la mitad. Muchos empresarios descubren, por tanto, la factura en N+2, pensando que es anormal.

Contrapartida favorable, a menudo ignorada: el profesional que trabaja en su casa puede deducir una parte proporcional de sus gastos de vivienda. Para un local tomado en arrendamiento, la administración admite que la parte deducible del alquiler sea igual a la fracción correspondiente a la relación entre la superficie afectada al uso profesional y la superficie total. Las reglas difieren según inscriba usted o no el local en el registro de inmovilizado, y esa decisión compromete también el tratamiento de una eventual plusvalía: es un arbitraje que hay que hacer con su expert-comptable (experto contable), no zanjar en solitario.

El precio real: su dirección personal pasa a ser pública

Es el punto que la comparación «gratis frente a 24 € al mes» olvida sistemáticamente, y a menudo es el que inclina la decisión.

La dirección que usted declara como domicilio social se difunde. Figura en los registros públicos, es reutilizable en datos abiertos, y el guichet des formalités (la ventanilla única francesa de trámites de empresa) se lo advierte además explícitamente en el momento de cumplimentarlo. Para una sociedad, la inscripción da lugar además a un anuncio en el BODACC (boletín oficial francés de anuncios civiles y mercantiles) que contiene la dirección del domicilio social — con dos excepciones útiles de conocer: ese anuncio no se exige para una SARL cuyo socio único persona física asume personalmente la gerencia, ni para una SAS cuyo socio único persona física asume personalmente la presidencia.

Un texto reciente ha mejorado las cosas, y está casi ausente de los artículos en línea. El decreto n.º 2025-840, de 22 de agosto de 2025, en vigor desde el 25 de agosto de 2025, creó los artículos R. 123-54-1 y R. 123-54-2 del code de commerce. Las personas físicas declaradas en el registro — administradores, socios con responsabilidad ilimitada, miembros de los órganos de administración o de vigilancia — pueden solicitar en adelante en cualquier momento la confidencialidad de la información relativa a su domicilio personal. El greffier tramita la solicitud en un plazo de cinco días francos hábiles en el sentido del derecho francés (todos los días salvo domingos y festivos); a falta de respuesta, el solicitante puede acudir al juez encargado de la vigilancia del registro. El acceso sigue abierto a las autoridades y administraciones habilitadas.

Pero lea bien lo que este decreto protege: el domicilio personal del administrador, no la dirección del domicilio social. Si su domicilio social es su vivienda, la dirección sigue publicándose como dirección de la empresa. Dicho de otro modo, el único dispositivo que existe para ocultar su dirección no funciona precisamente en el caso que nos ocupa.

• Su dirección figura en sus facturas: es una mención obligatoria, y lo sigue siendo con la facturación electrónica.
• Aparece en los directorios de empresas y en las bases reutilizables, sin que usted controle su redifusión.
• Un cliente descontento, un vendedor a puerta fría o un antiguo socio la encuentra en unos segundos.
• Si se muda, hay que declarar el cambio en el plazo de un mes — y, para una sociedad, publicar un anuncio legal y modificar los estatutos.

Este último punto no es neutro: un traslado de domicilio social cuesta, entre anuncio legal, emolumentos del greffe y tasa del registro, del orden de 200 a 480 € según la forma de la sociedad y según cambie usted o no de circunscripción. Hemos detallado estos importes en nuestro artículo sobre el coste real de los trámites de empresa. Domiciliar la empresa en la propia vivienda, cuando uno se muda cada tres años, no es, por tanto, exactamente gratis.

Cuándo la domiciliación en la propia vivienda es la buena elección — y cuándo deja de serlo

Digámoslo con franqueza, aunque seamos una empresa de domiciliación: en muchos casos, la domiciliación en la propia vivienda es la respuesta correcta. Un consultor que empieza solo, sin clientela recibida, propietario de su vivienda o titular de un contrato de arrendamiento sin cláusula molesta, no tiene ninguna razón para pagar por una dirección.

Deja de ser la buena elección cuando aparece una de estas situaciones:

• Es usted inquilino y su contrato de arrendamiento contiene una cláusula de destino que se le opone: su sociedad entra entonces en la ventana de los cinco años, a contar desde su creación, con un vencimiento que gestionar.
• Recibe usted clientes o almacena mercancías: el régimen del cambio de uso le alcanza, y la planta baja o la autorización del alcalde no siempre están disponibles.
• No quiere que su dirección personal sea pública: es un motivo suficiente por sí solo, y el decreto de 2025 no lo resuelve.
• Se muda usted a menudo: el coste acumulado de los traslados de domicilio social supera rápidamente la cuota de abono.
• Su municipio de residencia aplica una base mínima de CFE elevada: el lugar de tributación sigue a su vivienda.

Existe una tercera vía, poco conocida porque está escrita en el mismo texto: el code de commerce autoriza expresamente la domiciliación «en locales ocupados en común por varias empresas», tanto para las sociedades como para las personas físicas inscritas. Es el fundamento de la domiciliación en espacios de coworking, que puede convenir a quien necesita una dirección y un lugar de trabajo.

Si se orienta usted hacia un prestador, la cuestión pasa a ser la de la elección del domiciliador — y merece las mismas precauciones que el resto: agrément préfectoral (autorización de la prefectura), duración del compromiso, puesta a disposición efectiva de un local. Observe de paso que la autorización y el contrato escrito son obligaciones que pesan sobre el domiciliador profesional, no sobre usted cuando se domicilia en su propia vivienda: la ley prohíbe además ejercer la actividad de domiciliación en un local de vivienda principal. Hemos elaborado una lista de cinco puntos que comprobar antes de firmar, válida para cualquier prestador, incluidos nosotros.

Un último reflejo, sea cual sea su decisión: cuide la redacción de la cláusula de domicilio social en sus estatutos. Mencionar el municipio en lugar de la dirección completa evita una modificación estatutaria en cada mudanza — lo explicamos en nuestro artículo sobre la cláusula de domicilio social.

Reglas verificadas en fuente primaria en Légifrance: artículos L. 123-10, L. 123-11, L. 123-11-1, L. 123-11-2, R. 123-45, R. 123-66, R. 123-138, R. 123-155, R. 123-159, R. 123-171, R. 123-240 y R. 123-54-1 a R. 123-54-2 del code de commerce; artículos L. 631-7, L. 631-7-2 a L. 631-7-5 del code de la construction et de l'habitation; artículo 7 de la ley n.º 89-462, de 6 de julio de 1989; artículos 8, 9 y 43 de la ley n.º 65-557, de 10 de julio de 1965; Cass. 3^e civ., 8 de junio de 2011, n.º 10-15.891, publicada en el boletín; artículo 1647 D del code général des impôts en su versión vigente a 1 de julio de 2026; decreto n.º 2025-840, de 22 de agosto de 2025. Artículo redactado por Épiphyse Conseil, despacho de expert-comptable (experto contable francés) especializado en el acompañamiento de las profesiones liberales y sanitarias. El despacho está asociado igualmente a Domisiège, empresa de domiciliación establecida en Tours — una información que mencionamos por transparencia, ya que este artículo explica precisamente en qué casos domiciliar la empresa en la propia vivienda sigue siendo la mejor solución. Última actualización: agosto de 2026.