Domicilier son entreprise en copropriété : ce que le règlement et le bail autorisent vraiment

Vous voulez fixer le siège de votre société à votre domicile, mais vous êtes en copropriété, ou vous êtes locataire. La vraie question n'est pas « ai-je le droit d'avoir une entreprise chez moi » : nous l'avons traitée dans la règle des cinq ans. C'est « mon règlement de copropriété ou mon bail peut-il m'en empêcher ». La réponse tient dans une distinction que presque tout le monde confond, et que la Cour de cassation a tranchée.

Clause d'habitation bourgeoise : ce que le règlement de copropriété peut (et ne peut pas) interdire

Un règlement de copropriété ne peut pas tout interdire. La loi du 10 juillet 1965 le borne : il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble (article 8). La « clause d'habitation bourgeoise » n'est qu'une application de ce principe : elle rattache l'usage des lots à une destination d'habitation.

Encore faut-il savoir laquelle, car il en existe deux, et la nuance compte. La clause bourgeoise dite simple tolère les professions libérales mais écarte les activités commerciales et artisanales. La clause bourgeoise exclusive, ou absolue, interdit toute activité professionnelle, même libérale : l'immeuble est réservé à l'habitation.

Reste le point décisif pour un siège social. Une clause bourgeoise vise l'exercice d'une activité, et la Cour de cassation en a tiré une conséquence nette : dans un arrêt du 25 février 2016, elle juge que la domiciliation d'une société dans le logement loué par son représentant légal n'entraîne pas de changement de destination des lieux dès lors qu'aucune activité n'y est exercée, sans secrétariat, sans clientèle, sans marchandises et sans trouble pour les voisins. La clause d'habitation n'était pas méconnue. Autrement dit, une clause bourgeoise n'interdit pas, à elle seule, de fixer là l'adresse de votre siège.

Siège social ou activité : la distinction qui change tout en copropriété

Tout se joue sur une frontière. Domicilier le siège, c'est y déclarer une adresse : le courrier administratif y arrive, la société y est joignable. Exercer une activité, c'est y recevoir de la clientèle, y stocker des marchandises, y employer, y poser une enseigne. Une adresse déclarée au greffe ne modifie pas la destination du logement ; une activité réellement exploitée, oui, et c'est elle que le règlement encadre.

Le code de la construction et de l'habitation suit la même logique. Il autorise l'exercice d'une activité professionnelle, même commerciale, dans une partie d'un local d'habitation qui reste la résidence principale, sans y recevoir ni clientèle ni marchandises, mais seulement dès lors qu'aucune stipulation du bail ou du règlement de copropriété ne s'y oppose (article L631-7-3). La clause privée reste donc expressément réservée pour l'activité. Pour la seule adresse, elle ne mord presque jamais ; pour l'activité effective, l'appréciation se fait au cas par cas, et une clause exclusive peut suffire à l'interdire.

Locataire : fixer son siège sans se mettre en faute

Si vous louez, votre bail entre en jeu. La loi du 6 juillet 1989 vous oblige à user des lieux suivant la destination prévue au contrat (article 7). Un bail strictement d'habitation peut donc s'opposer à l'exploitation d'une activité chez vous.

Le code de commerce ménage toutefois un passage pour le siège. Son article L123-11-1 autorise une société à installer son siège au domicile de son représentant légal, et même à y exercer une activité, sauf disposition législative ou stipulation contractuelle contraire. Deux cas se présentent. Si votre bail ou votre règlement ne s'oppose qu'à l'activité, il ne fait pas obstacle à la simple domiciliation, qui reste possible sans limite de durée. Si en revanche une clause s'oppose expressément à la domiciliation ou au siège d'une société, l'installation au domicile devient temporaire : elle est alors plafonnée à cinq ans à compter de la création de la société, selon le mécanisme que détaille la règle des cinq ans, et suppose une notification écrite préalable. Rassurant pour le propriétaire : cette domiciliation n'emporte ni changement de destination de l'immeuble, ni application du statut des baux commerciaux.

Société ou entrepreneur individuel : qui est vraiment gêné par la clause ?

Face à une clause du règlement ou du bail, la société et l'entrepreneur individuel ne sont pas logés à la même enseigne. L'entrepreneur individuel dispose d'une marge que la loi lui réserve. Le code de commerce vise le commerçant, mais la logique vaut au guichet unique pour tout entrepreneur : lorsqu'il ne dispose pas d'établissement, il peut déclarer à titre exclusif d'adresse de l'entreprise celle de son local d'habitation (article L123-10). Cette simple déclaration d'adresse n'est pas conditionnée à l'absence de clause contraire, ni bornée dans le temps.

La notification au syndic ou au bailleur : quand, comment, et ce qu'elle n'est pas

Cette notification inquiète souvent à tort. Elle n'est due que dans un cas : lorsqu'une disposition législative ou une stipulation de votre bail ou de votre règlement s'oppose à la domiciliation. Sans clause de ce type, aucune notification n'est imposée.

Quand elle s'impose, trois repères. À qui : le bailleur, le syndicat de la copropriété, ou le représentant de l'ensemble immobilier. Quand : avant le dépôt de la demande d'immatriculation ou de modification. Sous quelle forme : le code exige un écrit ; la lettre recommandée avec accusé de réception n'est pas obligatoire, mais elle date et prouve l'envoi, ce qui en fait la bonne pratique.

Surtout, cette notification est une information, et non une demande d'accord. Vous n'avez pas à obtenir le feu vert du syndic ni du bailleur : vous les informez. L'autorisation du maire au titre du changement d'usage relève, elle, d'un régime distinct, réservé à certaines grandes communes, et ne lève jamais une clause privée du règlement.

Quand la société de domiciliation agréée règle le problème

Parfois le domicile n'est pas la bonne porte : une clause exclusive qui verrouille tout, un bail récalcitrant, le souhait de ne pas exposer son adresse personnelle, ou le besoin d'une adresse stable au-delà de cinq ans. Une société de domiciliation agréée répond alors proprement à chacun de ces cas.

Elle fournit une adresse commerciale qui ne dépend ni de votre règlement de copropriété ni de votre bail, donc à l'abri d'une action du syndicat des copropriétaires, qui a pourtant qualité pour faire respecter le règlement en justice (loi de 1965, article 15). Cette adresse est pérenne, sans plafond de cinq ans, et elle garde votre domicile hors des registres publics, un sujet que nous détaillons dans protéger son adresse personnelle. En contrepartie, le domiciliataire doit être agréé par la préfecture, ce qui est une garantie et l'un des points à contrôler avant de signer, comme nous l'expliquons dans les cinq points d'un contrat de domiciliation.

Restons honnêtes sur ses limites : une adresse de domiciliation ne vous autorise pas davantage à exercer une activité bruyante chez vous, et elle ne remplace pas un local si votre métier en exige un.

Ce qu'il faut retenir

• Une clause d'habitation bourgeoise restreint l'exercice d'une activité, pas la simple adresse du siège (Cour de cassation, 25 février 2016).
• La clause bourgeoise simple tolère les professions libérales ; la clause exclusive interdit toute activité professionnelle.
• Pour une société, une clause s'opposant à la domiciliation la limite à cinq ans et impose une notification écrite préalable (code de commerce, article L123-11-1) ; une clause qui ne vise que l'activité ne touche pas la seule adresse.
• L'entrepreneur individuel peut déclarer l'adresse de son logement sans condition de durée (article L123-10).
• La notification au syndic ou au bailleur est une information, jamais une demande d'autorisation.
• Si le règlement ou le bail verrouille, ou pour une adresse stable et confidentielle, la domiciliation agréée est la voie sûre.

Sources principales vérifiées à l'automne 2026 : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 8, 9 et 15 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 7 ; code de commerce, art. L123-10, L123-11-1 et L123-11-3 ; code de la construction et de l'habitation, art. L631-7-3 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 février 2016, n° 15-13.856. Cet article décrit un état du droit et ne remplace pas l'examen de votre situation.