Den Firmensitz in einer Eigentumswohnung anmelden: Was Teilungserklärung und Mietvertrag wirklich erlauben

Sie möchten den Sitz Ihrer Gesellschaft in Ihrer Wohnung anmelden, wohnen aber in einer Eigentumswohnung oder sind Mieter. Die eigentliche Frage lautet nicht „Darf ich ein Unternehmen bei mir zu Hause haben“: das haben wir in der Fünfjahresregel behandelt. Sie lautet „Kann meine Teilungserklärung oder mein Mietvertrag mich daran hindern“. Die Antwort liegt in einer Unterscheidung, die fast jeder verwechselt und die die Cour de cassation geklärt hat.

Bürgerliche Wohnklausel: Was die Teilungserklärung verbieten kann (und was nicht)

Eine Teilungserklärung kann nicht alles verbieten. Das Gesetz vom 10. Juli 1965 setzt ihr Grenzen: Sie darf den Rechten der Miteigentümer keine Beschränkungen auferlegen, die nicht durch die Zweckbestimmung des Gebäudes gerechtfertigt sind (article 8). Die „bürgerliche Wohnklausel“ ist nur eine Anwendung dieses Grundsatzes: Sie bindet die Nutzung der Einheiten an eine Wohnnutzung.

Man muss allerdings wissen, welche, denn es gibt zwei, und der Unterschied zählt. Die sogenannte einfache bürgerliche Wohnklausel duldet die freien Berufe, schließt aber gewerbliche und handwerkliche Tätigkeiten aus. Die ausschließliche oder absolute bürgerliche Wohnklausel verbietet jede berufliche Tätigkeit, auch eine freiberufliche: Das Gebäude ist dem Wohnen vorbehalten.

Es bleibt der entscheidende Punkt für einen Gesellschaftssitz. Eine bürgerliche Klausel betrifft die Ausübung einer Tätigkeit, und die Cour de cassation hat daraus eine klare Folgerung gezogen: In einem Urteil vom 25. Februar 2016 entschied sie, dass die Domizilierung einer Gesellschaft in der vom gesetzlichen Vertreter gemieteten Wohnung keine Änderung der Zweckbestimmung der Räume bewirkt, solange dort keine Tätigkeit ausgeübt wird, ohne Sekretariat, ohne Kundschaft, ohne Waren und ohne Störung der Nachbarn. Die Wohnklausel war nicht verletzt. Mit anderen Worten: Eine bürgerliche Klausel verbietet es für sich allein nicht, dort die Adresse Ihres Sitzes festzulegen.

Gesellschaftssitz oder Tätigkeit: Die Unterscheidung, die in einer Eigentumswohnung alles ändert

Alles entscheidet sich an einer Grenze. Den Sitz zu domizilieren bedeutet, dort eine Adresse anzumelden: Die behördliche Post kommt dort an, die Gesellschaft ist dort erreichbar. Eine Tätigkeit auszuüben bedeutet, dort Kundschaft zu empfangen, Waren zu lagern, Personal zu beschäftigen, ein Firmenschild anzubringen. Eine beim Handelsregister angemeldete Adresse ändert die Zweckbestimmung der Wohnung nicht; eine tatsächlich ausgeübte Tätigkeit schon, und diese ist es, die die Teilungserklärung regelt.

Das französische Bau- und Wohnungsgesetzbuch folgt derselben Logik. Es erlaubt die Ausübung einer beruflichen, auch gewerblichen Tätigkeit in einem Teil einer Wohnung, die die Hauptwohnung bleibt, ohne dort Kundschaft oder Waren zu empfangen, aber nur dann, wenn keine Bestimmung des Mietvertrags oder der Teilungserklärung dem entgegensteht (article L631-7-3). Die private Klausel bleibt also ausdrücklich für die Tätigkeit vorbehalten. Für die bloße Adresse greift sie fast nie; für die tatsächliche Tätigkeit erfolgt die Beurteilung im Einzelfall, und eine ausschließliche Klausel kann ausreichen, um sie zu verbieten.

Mieter: Den Sitz anmelden, ohne einen Verstoß zu begehen

Wenn Sie mieten, kommt Ihr Mietvertrag ins Spiel. Das Gesetz vom 6. Juli 1989 verpflichtet Sie, die Räume gemäß der im Vertrag vorgesehenen Zweckbestimmung zu nutzen (article 7). Ein reiner Wohnungsmietvertrag kann sich somit der Ausübung einer Tätigkeit bei Ihnen zu Hause entgegenstellen.

Das französische Handelsgesetzbuch schafft jedoch einen Weg für den Sitz. Sein Artikel L123-11-1 erlaubt einer Gesellschaft, ihren Sitz am Wohnsitz ihres gesetzlichen Vertreters einzurichten und dort sogar eine Tätigkeit auszuüben, sofern keine gesetzliche Bestimmung oder vertragliche Vereinbarung dem entgegensteht. Es ergeben sich zwei Fälle. Wenn Ihr Mietvertrag oder Ihre Teilungserklärung sich nur der Tätigkeit widersetzt, steht er der bloßen Domizilierung nicht entgegen, die zeitlich unbegrenzt möglich bleibt. Widersetzt sich dagegen eine Klausel ausdrücklich der Domizilierung oder dem Sitz einer Gesellschaft, wird die Einrichtung am Wohnsitz vorübergehend: Sie ist dann auf fünf Jahre ab der Gründung der Gesellschaft begrenzt, nach dem Mechanismus, den die Fünfjahresregel ausführlich erläutert, und setzt eine vorherige schriftliche Mitteilung voraus. Beruhigend für den Eigentümer: Diese Domizilierung bewirkt weder eine Änderung der Zweckbestimmung des Gebäudes noch die Anwendung des Statuts der gewerblichen Mietverhältnisse.

Gesellschaft oder Einzelunternehmer: Wer wird durch die Klausel wirklich beeinträchtigt?

Gegenüber einer Klausel der Teilungserklärung oder des Mietvertrags stehen die Gesellschaft und der Einzelunternehmer nicht gleich da. Der Einzelunternehmer verfügt über einen Spielraum, den ihm das Gesetz vorbehält. Das französische Handelsgesetzbuch betrifft den Kaufmann, aber dieselbe Logik gilt an der einheitlichen Anlaufstelle für jeden Unternehmer: Verfügt er über keine Niederlassung, darf er als ausschließliche Adresse des Unternehmens die seiner Wohnung angeben (article L123-10). Diese bloße Adressangabe ist weder vom Fehlen einer entgegenstehenden Klausel abhängig noch zeitlich begrenzt.

Die Mitteilung an den Verwalter oder den Vermieter: wann, wie und was sie nicht ist

Diese Mitteilung beunruhigt oft zu Unrecht. Sie ist nur in einem Fall geschuldet: wenn eine gesetzliche Bestimmung oder eine Vereinbarung Ihres Mietvertrags oder Ihrer Teilungserklärung der Domizilierung entgegensteht. Ohne eine solche Klausel ist keine Mitteilung vorgeschrieben.

Wenn sie erforderlich ist, drei Anhaltspunkte. An wen: den Vermieter, die Wohnungseigentümergemeinschaft oder den Vertreter der Immobilienanlage. Wann: vor der Einreichung des Antrags auf Eintragung oder Änderung. In welcher Form: Das Gesetzbuch verlangt Schriftform; das Einschreiben mit Rückschein ist nicht vorgeschrieben, aber es datiert und beweist den Versand, was es zur bewährten Vorgehensweise macht.

Vor allem ist diese Mitteilung eine Information und kein Antrag auf Zustimmung. Sie müssen weder vom Verwalter noch vom Vermieter grünes Licht erhalten: Sie informieren sie. Die Genehmigung des Bürgermeisters wegen der Nutzungsänderung unterliegt dagegen einer gesonderten Regelung, die bestimmten großen Gemeinden vorbehalten ist, und hebt niemals eine private Klausel der Teilungserklärung auf.

Wenn die zugelassene Domizilierungsgesellschaft das Problem löst

Manchmal ist der Wohnsitz nicht die richtige Tür: eine ausschließliche Klausel, die alles versperrt, ein widerspenstiger Mietvertrag, der Wunsch, die eigene Privatadresse nicht preiszugeben, oder der Bedarf an einer dauerhaften Adresse über fünf Jahre hinaus. Eine zugelassene Domizilierungsgesellschaft antwortet dann sauber auf jeden dieser Fälle.

Sie stellt eine Geschäftsadresse bereit, die weder von Ihrer Teilungserklärung noch von Ihrem Mietvertrag abhängt, also vor einer Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft geschützt ist, die durchaus befugt ist, die Teilungserklärung gerichtlich durchzusetzen (Gesetz von 1965, article 15). Diese Adresse ist dauerhaft, ohne die Grenze von fünf Jahren, und sie hält Ihren Wohnsitz aus den öffentlichen Registern heraus, ein Thema, das wir unter die eigene Privatadresse schützen ausführen. Im Gegenzug muss der Domizilgeber von der Präfektur zugelassen sein, was eine Garantie ist und einer der Punkte, die vor der Unterschrift zu prüfen sind, wie wir unter die fünf Punkte eines Domizilierungsvertrags erläutern.

Bleiben wir ehrlich über ihre Grenzen: Eine Domizilierungsadresse erlaubt Ihnen ebenso wenig, bei sich zu Hause eine lärmende Tätigkeit auszuüben, und sie ersetzt keine Räumlichkeit, wenn Ihr Beruf eine solche erfordert.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine bürgerliche Wohnklausel beschränkt die Ausübung einer Tätigkeit, nicht die bloße Sitzadresse (Cour de cassation, 25 février 2016).
• Die einfache bürgerliche Wohnklausel duldet die freien Berufe; die ausschließliche Klausel verbietet jede berufliche Tätigkeit.
• Bei einer Gesellschaft begrenzt eine der Domizilierung entgegenstehende Klausel diese auf fünf Jahre und verlangt eine vorherige schriftliche Mitteilung (französisches Handelsgesetzbuch, Artikel L123-11-1); eine Klausel, die nur die Tätigkeit betrifft, berührt die bloße Adresse nicht.
• Der Einzelunternehmer kann die Adresse seiner Wohnung ohne zeitliche Begrenzung angeben (Artikel L123-10).
• Die Mitteilung an den Verwalter oder den Vermieter ist eine Information, niemals ein Antrag auf Genehmigung.
• Wenn die Teilungserklärung oder der Mietvertrag alles versperrt, oder für eine dauerhafte und vertrauliche Adresse, ist die zugelassene Domizilierung der sichere Weg.

Wichtigste im Herbst 2026 überprüfte Quellen: loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 8, 9 und 15; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 7; französisches Handelsgesetzbuch, art. L123-10, L123-11-1 und L123-11-3; französisches Bau- und Wohnungsgesetzbuch, art. L631-7-3; Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 février 2016, n° 15-13.856. Dieser Artikel beschreibt einen Rechtsstand und ersetzt nicht die Prüfung Ihrer Situation.